朝陽(yáng)大悅城完成大規(guī)模調(diào)整

 

 

　　“前期的定位、規(guī)劃、招商到開(kāi)業(yè)對(duì)于一個(gè)購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)只是開(kāi)始。”8月21日，中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)購(gòu)物中心專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任邢和平表示，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后伴隨始終的將是業(yè)態(tài)的不斷調(diào)整和升級(jí)，未來(lái)眾多購(gòu)物中心的調(diào)整將持續(xù)進(jìn)行。

 

　　對(duì)于中糧旗下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目北京朝陽(yáng)大悅城來(lái)說(shuō)，就剛剛經(jīng)歷了這樣一次發(fā)展中的陣痛——大面積業(yè)態(tài)調(diào)整。

 

　　實(shí)際上，自2010年5月開(kāi)業(yè)之后，朝陽(yáng)大悅城曾在2011年進(jìn)行了一次“補(bǔ)充式”調(diào)整，將ZARA等大悅城模塊品牌引入。而在朝陽(yáng)大悅城總經(jīng)理周鵬看來(lái)，今年的調(diào)整則更為“純粹”。

 

　　今年3月，朝陽(yáng)大悅城宣布與其主力店永旺百貨分手。“購(gòu)物中心對(duì)于主力店的調(diào)整在業(yè)內(nèi)較為罕見(jiàn)。”彼時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士如此評(píng)價(jià)。也正因如此，朝陽(yáng)大悅城此次的業(yè)態(tài)調(diào)整就顯得尤為引人關(guān)注。

 

　　據(jù)周鵬介紹，朝陽(yáng)大悅城此番調(diào)整，包含原永旺百貨所在位置在內(nèi)，總共涉及面積近3萬(wàn)平方米，占其可出租面積的四分之一。而2012年上半年在此情況下，朝陽(yáng)大悅城整體銷(xiāo)售額卻同比增長(zhǎng)了30%。

 

　　“一般購(gòu)物中心在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的調(diào)整升級(jí)，更換10%~20%的商戶(hù)是比較正常的，也是不太容易引起外界注意的。”邢和平認(rèn)為，朝陽(yáng)大悅城的此次調(diào)整，動(dòng)靜的確有些大。

 

　　“在我的印象中，永旺除了JUSCO做得很成功之外，其百貨業(yè)態(tài)并不太好。”一位業(yè)內(nèi)人士分析，朝陽(yáng)大悅城開(kāi)業(yè)之初引入永旺百貨，或許是為了走個(gè)捷徑，憑借永旺的影響力和固定客群為其帶來(lái)更多的目標(biāo)客群，“但當(dāng)時(shí)可能是中糧對(duì)于大悅城的定位還不是很清晰，實(shí)際運(yùn)營(yíng)才發(fā)現(xiàn)永旺百貨與大悅城的定位并不相符”。

　　
　　對(duì)此，周鵬認(rèn)為，憑借大悅城幾年運(yùn)作下來(lái)的經(jīng)驗(yàn)累積和品牌集合力，為了保證大悅城品牌的可持續(xù)發(fā)展，“現(xiàn)在我們有能力也必須甩掉（永旺百貨）這個(gè)拐棍。”

 

　　“從這次的業(yè)態(tài)調(diào)整及招商過(guò)程中，可以看出他們自己要什么了，做到了有選擇有取舍。” 邢和平如此評(píng)價(jià)。

 

　　“新的招商工作其實(shí)從今年初就開(kāi)始啟動(dòng)了。”周鵬表示，按照上述思路調(diào)整之后，朝陽(yáng)大悅城的品牌豐富度得以提高，零售品牌從200多個(gè)增加到300個(gè)，餐飲品牌數(shù)量達(dá)到80個(gè)……整體來(lái)講在本輪升級(jí)中，幾乎所有的鋪位都先實(shí)現(xiàn)了帶約出租，朝陽(yáng)大悅城出租率將接近100%。“9月28日重新亮相時(shí)的開(kāi)業(yè)率將達(dá)到85%，今年圣誕時(shí)開(kāi)業(yè)率將進(jìn)一步升至95%。”周鵬如此預(yù)計(jì)。

 

　　朝陽(yáng)大悅城此番大動(dòng)干戈的效果究竟如何，還有待時(shí)間和市場(chǎng)的檢驗(yàn)，不過(guò)種種跡象表明，其調(diào)整仍將持續(xù)。周鵬就表示，明年，朝陽(yáng)大悅城還將對(duì)現(xiàn)有的娛樂(lè)業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整，提升服務(wù)、提升品質(zhì)，對(duì)于它們對(duì)租金和銷(xiāo)售的貢獻(xiàn)率提出更高的要求。

 

　　不過(guò)，他提醒，購(gòu)物中心選擇合適的時(shí)機(jī)做調(diào)整也非常重要。時(shí)機(jī)過(guò)早，則有商業(yè)潛力未經(jīng)挖掘的遺憾，過(guò)晚，則有錯(cuò)過(guò)最佳時(shí)機(jī)、增大調(diào)整難度的風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，小的調(diào)整可以持續(xù)進(jìn)行。而在正式進(jìn)行升級(jí)前，應(yīng)對(duì)升級(jí)的各種方案和利弊進(jìn)行過(guò)精確測(cè)量，將風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避到最小范圍。